Kupujemy mieszkanie

kredyty hipoteczneAni kupno, ani sprzedaż mieszkania nie jest sprawą łatwą. Jeśli planujemy podjąć to ciężkie zadanie, musimy pamiętać o licznych pułapkach, jakie mogą na nas czyhać.

Przestrogi dla kupującego

  • Nie można zapominać, że mieszkanie kupujemy zawsze razem z jego okolicą. Nawet najwspanialsze może okazać się niefortunne, gdy do najbliższego sklepu będzie daleko, a za ścianą  mieści  się  pijacka  melina. Sprawdźmy zatem odległości do szkoły, przystanków, sklepów; przyjrzyjmy się klatce schodowej. Jej stan wiele mówi o kulturze i obyczajach mieszkańców.
  • Ceny mieszkań na parterze, najwyższym piętrze, a także ciemnych lub usytuowanych przy arterii szybkiego ruchu są niższe w stosunku do średnich cen rynkowych takich samych mieszkań położonych jednak dogodniej.
  • Mieszkanie lepiej jest oglądać w ciągu dnia, bo wówczas dokładnie widać wszystkie jego wady i walory. Każde mieszkanie ma jakieś mankamenty, które nie muszą prowadzić do rezygnacji z zakupu, ale być może obniżą jego cenę. Nie warto przejmować się podrapanymi ścianami czy podłogami, ich odświeżenie nie wiąże się z dużym wydatkiem. Znacznie ważniejszy jest stan kuchni, łazienki i toalety, bo remonty tych pomieszczeń są dość kosztowne. Odkręcajmy krany do końca, by sprawdzić ciśnienie wody, które w niektórych – wysokich lub starych – budynkach bywa beznadziejnie słabe. Jeśli zaś woda bardzo wolno odpływa, być może kanalizacja jest mało drożna. Reperacje są tu nader kłopotliwe, a czasem wręcz niemożliwe. Rozejrzyjmy się, czy po mieszkaniu nie grasuje robactwo. Świadczą o tym np.: pozalepiane otwory wentylacyjne, wyłożone trutki. Sprawdźmy stan stolarki okiennej oraz drzwi. Postarajmy się też zdystansować do wystroju wnętrz aktualnych właścicieli. Zastanówmy się raczej, czy będzie ono ustawne z naszego punktu widzenia.
  • Koniecznie dowiedzmy się, ile wynosi czynsz. Zależnie od formy własności, lokalizacji i czasu zasiedlenia budynku różnice pomiędzy pozornie identycznymi lokalami mogą być

Przestrogi dla sprzedającego

  • Przed przyjęciem ewentualnych kupców koniecznie trzeba bardzo dokładnie posprzątać -wyrzucić rupiecie, pomyć drzwi i okna, pochować sterty odzieży z wieszaka i pranie ze sznurków; mieszkanie wyda się wówczas przestronniejsze, ładniejsze.
  • Gdy oględziny mają miejsce wieczorem, pozapalajmy wszystkie światła. W ten sposób unikniemy podejrzeń, że chcemy ukryć wady lokalu. Z maskowaniem usterek radzę uważać, bo jeśli wyjdą na jaw, stracimy wiarygodność. Podkreślajmy natomiast zalety.
  • Nie zapomnijmy od razu ustalić, że to kupujący ponosi koszty związane z transakcją. Taki jest zwyczaj, ale prawo tego nie reguluje.
  • Lepiej, by cena wywoławcza była nieco wyższa niż ta, na którą liczymy – będziemy mieli z czego ustępować.

Własnościowe czy spółdzielczo-własnościowe?

Obie formy własności mają plusy i minusy. Zaletą mieszkań hipotecznych jest nieskrępowanie żadnymi ograniczeniami – można je wynajmować, otworzyć w nich biuro lub kogoś zameldować, nie pytając o zgodę. Pod jego hipotekę można też uzyskać kredyt na inny cel. Należy tu jednak brać pod uwagę wyższe koszty uboczne zakupu mieszkania – np. dwukrotnie wyższa taksa notarialna.

W mieszkaniu spółdzielczo-własnościowym należy z kolei zapłacić wpisowe i udział. Stawki są określone w statucie konkretnych spółdzielni. Budynki spółdzielcze są z reguły lepiej utrzymane od budynków komunalnych, w których znajdują się mieszkania własnościowe, oczywiście wyjątkiem są mieszkania developerskie. Obecnie można już posiadać dowolną liczbę własnościowych mieszkań spółdzielczych.

Czy korzystać z pośrednika?

Jeśli transakcję przeprowadzamy między znajomymi, najprawdopodobniej poradzimy sobie sami. Jeśli nie – lepiej poszukać pośrednika. W przypadku gdy pośrednik będzie nam szukał mieszkania zgodnie z naszymi wytycznymi trzeba mu będzie zapłacić 2-5 proc. wynegocjowanej ceny mieszkania. Jeśli znajdziemy interesujące nas mieszkanie na portalu danego biura nieruchomości, bądź reklamę na balkonie mieszkania na sprzedaż wtedy kontaktując się z takim pośrednikiem mamy pewność, iż przy sprzedaży tej konkretnej nieruchomości prowizję za obsługę poniesie tylko sprzedający. W tym drugim przypadku musimy liczyć się z tym, że pośrednikowi będzie zależało na sprzedaży mieszkania klienta ale w kwestiach spornych będzie wspierał sprzedającego gdyż to on go wynagradza. Korzystając z pomocy pośrednika, przyspieszymy sprawę i unikniemy oszustów; agencje odnotowują i sprawdzają swoich klientów. To cenne, bo na rynku działa coraz więcej kombinatorów, usiłujących sprzedać cudze mieszkania. Mieszkanie można zgłosić w kilku agencjach, prowizję zapłacimy tylko tej, która znajdzie kupca.

Patrz, co podpisujesz!

Z agencją spisujemy pierwszą umowę. I tu uwaga na zapis: „Sprzedaż lokalu osobie, nie będącej klientem żadnej firmy zawodowo pośredniczącej, traktuje się jako dokonaną za pośrednictwem agencji”. Wówczas, nawet gdy sami znajdziemy sobie kupca, i tak będziemy musieli zapłacić za pośrednictwo.

Umowa przedwstępna pomiędzy kupującym i sprzedającym określa wszystkie ustalenia transakcji: cenę, terminy płatności, termin opuszczenia lokalu oraz ewentualne przejęcie telefonu, szaf ściennych itp. Kupujący wpłaca wówczas zadatek – zwykle 10 proc. ceny lokalu. W razie zmian wynikłych z winy kupca zadatek przepada; jeśli słowa nie dotrzyma sprzedający, kupiec może domagać się zwrotu zadatku podwójnej wysokości. I tu uwaga: słowa „zadatek” nie może zastąpić słowo „zaliczka”, bo takie w kodeksie cywilnym nie występuje!

Teraz umowa notarialna będąca właściwą umową kupna-sprzedaży. Najlepiej, gdy sprzedający wymeldują się przed jej podpisaniem. Ale i tak warto zadbać o wpisanie „rygoru egzekucyjnego”, umożliwiającego wyeksmitowanie bez ceregieli byłych właścicieli zwlekających z wyprowadzką.

Aby stać się właścicielem mieszkania spółdzielczego, trzeba jeszcze uzyskać przyjęcie w poczet członków spółdzielni. Dopiero wówczas można zameldować się w kupionym mieszkaniu.

Pamiętajmy o opłatach

Uczestnicy mieszkaniowych transakcji często zapominają o dodatkowych opłatach, wiążących się z kupnem czy sprzedażą nieruchomości. Są to: prowizja pośrednika, taksa notarialna, opłata skarbowa, wpis do księgi wieczystej. Ponadto sprzedający zapłaci fiskusowi 10 proc. podatku dochodowego, jeśli od momentu zakupu do chwili sprzedaży mieszkania nie upłynęło jeszcze 5 lat. Można uzyskać zwolnienie z podatku, deklarując przeznaczenie uzyskanych kwot na cele mieszkaniowe (także remont) w ciągu 2 lat.